금융위원회가 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 강화하기로 했습니다. 현재는 서울 같은 규제 지역에서 6억원 이상의 주택을 담보로 대출(주택담보대출)을 받거나, 1억원 이상 신용대출을 받을 때 DSR 40% 규제를 적용합니다. 매년 갚아야 할 원리금이 연 소득의 40% 범위 내에서 빌릴 수 있습니다. 내년 1월부터는 총 대출이 2억원이 넘으면 DSR 규제 대상에 포함되는 방식입니다. 애초 내년 7월부터 시행하려다 가계 대출이 생각보다 빨리 늘어 규제 시행 시기를 앞당긴 것입니다.
예를 들어 금융권 대출이 전혀 없는 연봉 4000만원인 A씨가 서울에서 6억원짜리 집을 사면 지금은 주택담보인정비율(LTV) 규제만 받아 집값의 최대 60%인 3.6억원까지 빌릴 수 있습니다. 여기에 본인 연봉만큼 신용대출을 받는 것도 가능해 총 4억원까지 대출이 가능합니다. 그런데 내년 1월부터는 소득을 따져 대출 가능금액을 계산해 가능금액이 3억원(30년만기, 대출금리 3.5% 가정)으로 줍니다.
내년부터 전체 대출자의 13.2% 약 240만명 안팎이 이런 DSR 규제에 해당이 됩니다. 또 내년 7월에는 총대출액 1억원이 넘으면 DSR 규제 대상이 됩니다.

앞으로 대출을 받을 때 ①본인의 소득과 ②대출의 만기, ③적용금리가 한층 중요해졌다는 겁니다. DSR을 계산할 때 이런 항목에 따라 대출 가능 금액이 달라지기 때문입니다.
특히 만기의 경우 소비자가 실제 대출을 빌려 갚는 기간이 아니라 금융위원회에서 계산한 평균 만기가 적용됩니다. 주담대 같은 경우 30년이나 20년, 10년처럼 기간이 정해진 경우가 대부분이라 특별히 신경을 쓰지 않아도 됩니다. 반면 신용대출은 만기를 5년, 토지나 상가담보대출같은 비주담대는 만기를 8년으로 계산해 DSR을 계산하기로 했습니다. 종전보다 만기를 2년 줄인 겁니다. 만기가 줄면 다달이 갚아야 할 원리금이 늘어 대출 가능 금액이 줄어드는 효과가 있습니다. 그런 점을 노린 겁니다.
아울러 앞으로 금리도 오를 가능성이 커졌습니다. 이미 한국은행은 다음달 금리 인상을 예고했고 시장 금리도 빠르게 올라가고 있습니다. 금리가 올라도 대출받을 수 있는 금액은 줄어듭니다.
일상에서 자주 쓰는 주담대, 신용대출, 마이너스통장, 토지나 상가 대출 등 대부분의 가계대출은 DSR의 분모인 총대출에 포함됩니다. 다만 전세자금대출이나 예적금담보대출, 300만원 미만 소액대출, 서민금융정책대출 등은 빠집니다. 또 증액이 없는 대환대출(갈아타기 대출)이나 단순한 만기연장, 공고가 난 사업장의 중도금대출도 DSR 계산에서 제외합니다.
서민들의 '마통'으로 불리던 카드론(카드장기대출)은 총대출에 포함하기로 했습니다. 카드론은 약정한 기간동안 일정 한도 범위 내에서 돈을 빌렸다 자유롭게 갚을 수 있는 상품입니다. 일종의 마이너스 통장 같은 개념입니다. 금리 12~13% 정도로 은행권 마통과 비교하면 높습니다. 하지만 중도상환수수료가 없고 신용등급이 3~5등급(은행기준)인 중저신용자도 손쉽게 돈을 빌릴 수 있다는 장점이 있습니다. 그래서 자영업자의 급전용이나 주식투자용 자금을 카드론을 통해 조달하는 경우가 많았습니다.
그런데 저신용 다중채무자 중심으로 카드론 대출이 급격하게 늘자 금융당국 내부에서 빨간불이 켜졌습니다. 3곳 넘는 금융기관에서 돈을 빌린 다중채무자의 카드론 대출이 24조8000억원까지 늘었기 때문입니다. 1년전보다 15.2% 급증했을 정도입니다. 앞으로 카드론을 DSR에 포함해 대출받기 깐깐하도록 유도하고 5곳 이상의 다중채무자에게는 대출을 제한하는 방식으로 관리를 강화하기로 했습니다. 카드론을 통해 급전을 조달하려던 저신용자들은 타격이 불가피할 듯 합니다.
전세대출은 예고한 대로 DSR 규제에서 빠졌습니다. 당장은 은행권 총량규제에서도 빠져 실수요자라면 전세대출을 받는데 지장이 없습니다.
그러나 안심할 수 없습니다. 고승범 금융위원장은 "내년에도 대출 증가흐름이 꺾이지 않는다면 전세대출도 DSR 규제에 포함하는 방안을 검토하겠다"고 엄포를 놨습니다.
작은 변화도 있습니다. 지금까지 전세대출은 이자만 갚는 방식이 대부분이었습니다. 전체 전세대출의 97~98%가 이런 방식입니다. 앞으로는 원금의 일부(전체 대출의 10~20%)와 이자를 다달이 갚는 방식의 전세대출을 활성화하겠다는 게 금융당국의 생각입니다. 원금을 갚지 않아서 상환 부담이 상대적으로 낮은 전세자금대출을 활용해 갭투자나 주택 선(先)구매를 한다는 게 금융당국 내부의 시선입니다. 이런식으로라도 전세대출을 투자용으로 쓰는 것을 차단하겠다는 겁니다. 당장은 은행권에 인센티브를 줘 분할상환식 전세대출을 조금씩 늘려가겠다는 것인데, 이를 의무화하면 앞으로 전세대출도 조금씩 상환해야 하는 시대가 올 가능성도 있습니다.

장순원 언더스탠딩 기자 changsw555@naver.com