정부가 올해 법인 종합부동산세(종부세)를 대폭 올리면서 민간 임대아파트까지 불똥이 튀고 있습니다.
호반산업은 하남시 위례호반써밋 입주민에게 최근 조기분양전환 계약을 하겠다고 공지를 했습니다. ▶101A(101.3616) 기준층 12억 900만 원 ▶101B(101, 5779) 기준층 12억 ▶101C(101, 8535) 기준층 12억 1,000만 원 ▶109A(109.3822) 기준층 13억 700만 원 ▶109B(109.3396) 기준층 13억 700만 원 147T(147.0000) 기준층 19억 2,900만 원으로 제시한 것으로 알려졌습니다. 주변 시세보다 2~5억원 안팎 저렴합니다. 하지만 많은 주민들은 받아들일 수 없다는 입장입니다. 무슨일이 있었던 것일까요.
위례호반써밋은 집주인인 호반산업이 입주민에게 보증금과 월세를 받고 임대를 준 민간 임대아파트입니다. LH가 공급하는 10년 공공임대와 달리 일정기간 뒤 분양을 할 의무도, 입주민의 우선분양권도 없는 아파트입니다. 이 아파트는 애초 분양을 하기로 했다가 2018년 급작스럽게 4년짜리 민간 임대아파트로 분양방식을 바꿨습니다. 당시 호 분양가상한제를 피한 뒤 임대기간만 채우고 비싸게 매각하려는 의도라는 비판을 받기도 했습니다.
작년 7·10 부동산대책에 4년짜리 민간임대아파트 제도는 더 유지하지 않기로 하는 내용이 포함되면서, 호반으로서는 임대아파트를 4년간 유지해야 할 의무도 사라져버렸습니다.
집값이 더 오를까 불안한 입주민들은 올해 2월 입주 이후 줄기차게 조기 분양전환을 요청했으나 호반은 여러차례 거절했습니다. 민간 임대아파트는 분양전환해야 할 의무가 없고, 집값이 더 오르면 수익이 더 커지니 당연한 조치를 한 겁니다.
◆천문학적인 종부세‥세금 내느니 분양전환
그런데 올해 천문학적인 종부세를 통보받자 상황이 달라졌습니다. 위례호반써밋의 공시가격은 평형별로 차이가 있는데 평균 한 채당 9억원 안팎입니다. 올해 법인 종부세율이 6%(조정지역 2채 이상)으로 오른데다 6억원까지 공제해주던 제도가 사라지면서 한채당 5000만원 안팎의 종부세 고지서가 날라왔습니다. 총 699세대를 합치면 400억원 종부세 폭탄을 맞은 겁니다.
작년까지만해도 한 채 당 부담해야할 종부세는 500만원 안팎에 불과했습니다. 법인 종부세율 오르며 불과 1년 사이 종부세 부담이 10배 늘어난 것입니다. 내년부터 종부세가 더 오르니 최소한 1600억
원을 세금으로 내야할 처지가 됐습니다.호반 입장에서는 주민들도 원하는데다 임대의무도 사라졌으니 조기분양에 나서겠다고 한 것입니다.
호반이 2018년에 분양을 선택했더라면 분상제 적용을 받아서 101형 기준으로 한 8억원, 평당 1700만원에서 2000만원 정도에 분양했어야 합니다. 현재 분양전환가격은 평당 3000만원 정도되니까 호반건설 수익이 한채당 5억원 가량 늘어난 것이죠. 이 아파트에서 3500억원의 추가수익을 올리게 되는 것입니다.
주민들은 호반이 제시한 가격을 받아들일 수 없다는 입장입니다. 폭리라는 것이죠. 특히 이 아파트 입주민 가운데는 1~2억원 가량 웃돈(프리미엄)을 주고 세입자의 권리를 산 경우도 많습니다. 호반이 언젠가 분양전환을 하게되면 입주민에게 시세보다 싼 가격에 분양을 할 것이란 데 베팅을 한 것이죠.
하지만 이렇게 프리미엄을 주고 입주한 사람들 입장에서 호반이 제시한대로 분양전환을 하면 남는 게 별로 없는 상황이 됩니다. 현재로서는 건설사와 입주민이 분양전환 가격을 놓고 벌이는 힘겨루기가 좀 더 이어질 가능성이 큽니다.
◆분양전환 임대아파트, 전환 가격 두고 갈등
분양전환가격을 둘러싼 갈등은 이 뿐만이 아닙니다. 최근 수도권을 중심으로 아파트가격이 가파르게 오르면서 곳곳에서 목격되고 있습니다.
2011년 입주한 파주의 공공임대아파트 운정 한울마을 3단지는 작년 7월에 전용 84㎡평형이 평균 2억3000만원에 분양전환을 했습니다. 올해 분양전환 신청을 한 사람들은 같은 크기의 아파트를 4억6000만원에 분양전환했습니다. 1년사이
같은 크기의 아파트이 분양전환가격이 2배 넘게 오른 겁니다. LH의 분양전환 임대아파트는 분양전환가격을 전환당시 감정가로 결정합니다. 시세가 가파르게 오르면 고스란히 분양전환 가격에 반영돼 시세가 오를수록 내야할 분양금도 오르게 됩니다.
2019년 판교의 공공임대 아파트 분양전환할때 가격을 놓고 말들이 많았습니다. 결국 지자체장이 선정한 2개 감정법인의 감정가의 평균가격으로 전환을 했는데, 이 가격이 주변 시세보다 20%정도 저렴하게 책정이 됐습니다.
분양전환가격을 두고 갈등이 커지다보니 이런 분양전환 임대아파트는 2019년 이후 더 공급을 하지 않고 있습니다.
최근에 공급하기로 결정한 누구나집은 집값의 10%를 지급한 후 10년 동안 시세의 85~95% 수준 임대료를 내면서 살 수 있는 임대주택인데, 사전에 분양 가격이 확정해뒀습니다. 추후 갈등 소지를 아예 없애자는 것이죠.
