정부가 분양가 상한제를 손보기로 했습니다. 다음 달 발표할 계획입니다. 6월1일 지방 선거의 민심을 살펴본 뒤 카드를 꺼내겠다는 뜻입니다. 부동산 대책을 섣불리 공개했다가 선거에서 역풍을 맞을 수도 있으니까요.

◇취지는 좋았는데‥분양가상한제 부작용은?

분양가상한제는 공공택지나 민간택지 가운데 특정한 지역의 공동주택(아파트)의 분양가격을 일정 이하로 통제하는 제도입니다. 비싼 가격의 새 아파트가 등장하면 주변 아파트 가격을 끌어올릴 수 있기 때문입니다. 투기억제 목적도 있습니다. 민간택지 가운데 서울 강남권을 포함해 집값 상승률이 높은 곳은 대부분 분상제를 적용받습니다.



아파트의 분양가는 크게 토지비와 건축비를 합해 정합니다. 핵심은 땅값을 어떻게 산정할지입니다. 아파트 분양가의 50~70%정도가 땅값이 차지하기 때문입니다. 분상제를 적용받는 사업장에서는 지자체장이 추천한 감정인 2명이 땅값을 감정합니다. 근처 표준지 공시지가를 기준으로 집값 상승률이나 시세를 고려해 택지비를 산정하면, 한국부동산원이 검증하는 방식입니다. 통상 공시지가 대비 1.7배에서 1.8배 수준에 토지 감정평가액이 정해집니다. 분양가상한제가 집값 안정과 투기억제 명분으로 도입된데다, 공공기관인 한국부동원이 땅값을 심의하다보니 주변 시세보다 낮게 형성될 가능성이 높습니다.


또 미래 개발 이익은 전혀 반영할 수 없는 구조입니다. 예를 들어 감정가격 10억원짜리 땅에 5억원의 건축비를 들여 새 아파트를 지으면 15억원에 분양하라는 뜻입니다. 같은 평형의 주변 새 아파트가 25억원이면, 25억원에 내놔도 팔리지만 원가인 15억원만 받아야 하는 겁니다. 재건축 사업을 추진하는 조합 입장에서 보면 수익성이 확 떨어지는 일입니다. 분양가를 누르면 분양받는 사람은 싸게 받아 유리한데, 조합원은 부담이 늘어나는 구조입니다. 사업이 진척이 될 수 없습니다. 광명뉴타운 내 재개발 단지인 광명 2구역(베르 몬테로 광명)의 경우가 대표적입니다. 작년 11월에 분양가를 평당 2천만원으로 통보를 받았습니다. 주변 시세의 절반에 불과해 조합은 분양을 미뤘습니다. 분양을 미루는 사업장이 대거 나오면서 서울을 포함한 수도권 주요 입지에 신규 분양 물량이 거의 없습니다.



◇ 그래서 어떻게 바뀌는데?

정부는 현재 시세의 60~70%인 분양가를 80%까지 올린다는 계획입니다. 분양가를 10~20%포인트(P) 정도 끌어올리겠다는 의미입니다. 아직 구체적 방안은 아직 공개되지 않았습니다. 다만 원희룡 국토부 장관이 지난 23일 첫 기자 간담회에서 한 발언을 보면 힌트를 얻을 수 있습니다. 원 장관은 “현행 분양가상한제는 (정비사업 도중 발생한) 이주비가 분양가에 반영되지 않거나 원자잿값 인상처럼 누가 봐도 수긍할 수밖에 없는 가격 요인이 있는데 인위적으로 (분양가를) 누르는 부작용이 있다”며 “누가 봐도 지나치게 경직된 것은 풀겠다”고 말했습니다.

정비 사업의 특수성을 가산비 형태로 분양가에 반영해 주는 방식이 우선 거론됩니다. 예를 들어 재건축 사업이 진행되면 조합원 이주비나 사업비, 상가 영업보상 비용처럼 잡다한 비용이 많이 들어가는 구조입니다. 그런데 분양가에 제대로 반영되지 못한다는 불만이 많습니다. 예를 들어 둔촌주공의 경우 사업비 대출이 7000억원, 시공단이 사업비 대출 이자를 포함해 금융비용으로 1500억원 대납한 상황입니다. 이를 분양가에 반영해 주겠다는 뜻입니다. 아울러 조경이나 설계를 포함해 마감재 고급화 비용 등도 검토 대상에 오를 것 같습니다.

하지만 이주비나 건축비 등을 분양가에 일부 반영하는 방식으로는 어림없습니다. 분양가의 대부분은 땅값이 차지하기 때문입니다. 서울 서초에서 작년 초 분양한 래미안 원베일리의 분양가는 5668만원이었는데, 토지비가 4200만원, 건축비가 1468만원이었습니다. 분양가의 약 75%가 땅값이었던 셈입니다. 어떻게든 현재 택지비 산정 방식을 건드릴 수밖에 없는 구조입니다. 택지비 감정 과정에서 미래 개발 이익을 반영할 수 있다는 얘기도 나옵니다.






장순원 언더스탠딩 기자 changsw555@naver.com